주택임차인 보증금 최우선변제권, 우선변제권
고객중에 임대인이 채권에 의한 압류로 계약기간이 남았음에도 불구하고 피치못하게 이사를 결정해야 하는 상황 때문에 집을 갑자기 구하러 오셨습니다. 과연 내 보증금을 돌려받을 수 있을까? 많이 걱정 중에 계십니다. 그래서 어떻게 보호받을 수 있는지 알아보고 보증금을 돌려받아 새로운 집에는 그런 일이 없었으면 하지만 안전장치가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
주택임차인 보호를 위한 권리들에는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등이 있습니다. 최근에는 “계약갱신요구권”이 신설되어 임대차계약기간이 만료된 경우 임대인이 원하지 않더라도 2년의 한도에서 한번은 무조건적인 계약갱신이 가능하게 되었습니다.
묵시적 갱신으로 2년을 더 살 수 있고 계약갱신요구권으로 2년, 기존계약과 합하면 최장 6년을 살 수 있는 것입니다.
주택임대차보호법 제6조에서는 “임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절을 하거나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.
임대인은 갱신 거절을 하거나 계약 조건 변경을 해야 되고 그게 6개월 전부터 2개월까지 사이에 꼭 해야 됩니다. 임대인이 연락을 취하지 않는 경우에는 기존의 임대차계약의 임대료와 임대기간이 동일하게 이어지는 효과가 발생되는데 이때, 계약이 자동적으로 갱신되는데 이를 “묵시적 갱신”이라고 합니다. 결국은 계약조건도 변경되지 않았고 갱신 거절도 되지 않은 상태로 그대로 2년간 임대차 계약이 다시 추가됩니다.
그런데, 이 계약갱신요구권이라 함은 1회에 한해서 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차기간은 2년으로 간주한다는 규정이 있어 만약 임대인이나 임차인이 계약갱신기간 동안 아무런 말이 없다면 이른바 묵시적 갱신으로 연장되어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 필요가 없습니다. 그래서 임차인이 묵시적 갱신으로 2년동안 더 거주하다가 그 이후에 계약갱신요구권을 행사하면 2년을 더 추가적으로 거주가 가능하게 됩니다. 그래서 최장 6년 거주가 가능하게 됩니다.
이러한 계약갱신요구권은 가파른 주택가격 상승으로 전·월세 보증금이 폭등하는 문제가 발생하자, 최소 4년의 임차 기간을 보장하여, 급격한 보증금과 월 차임 증가를 방지하여 주택을 소유하지 못한 도시민들의 생활 안정과 급격한 기초 생계비 상승을 방지하고자 만들어졌습니다.
계약갱신요구권을 임대인이 거절 할 수 있습니다. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는데, 임대인이 실제 거주하려고 할 뿐만 아니라 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 경우도 동일하게 적용됩니다. 나를 중심으로 아버지, 어머니, 할머니, 할아버지, 외할머니, 외할아버지는 직계존속이고, 자녀, 손주, 외손주는 직계비속이라고 합니다. 주의할 것은 LH나 SH와 같은 주택공사와 중소기업 임직원이 전입신고를 한 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받는 예외규정이 있습니다. 그외 법인 임직원은 실거주 이유로 주택임대차보호법 적용을 받지 못합니다. 임대인이 법인일 경우 임차인의 갱신요구권에 거절하지 못합니다.
그러나, 임차인에게 가장 본질적으로 보장되어야 하는 부분은 “보증금”으로서 보증금을 보호받기 위한 권리인 “우선변제권” 및 “최우선변제권”이 무엇보다 중요한 권리라고 볼 것입니다.
“우선변제권”은 임차건물이 경매로 넘어갔을 경우 다른 일반채권자들이나 후순위 근저당권자들보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 의미합니다.(선순위는 상관없이 변제 받으므로 1순위를 유지하셔야 합니다)
일반채권자들중 우선변제권보다 선순위로 가압류를 설정한 다른 채권자가 있을 경우에는 주택임차인과 다른 채권자가 채권액에 비례하여 안분배당 받습니다.
우선변제권을 취득하기 위해서는 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 주민센터로부터 계약서에 “확정일자”까지 받아야 합니다.(우선변제권= 1,이사, 2전입신고(1,2 대항력), 3 확정일자 ) 1,2,3을 다 해야 우선변제권이 생긴다.
건물소유주인 임대인이 변경되었을 경우 새로운 임대인에게도 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 주택인도 및 전입신고만 마치면 발생하지만 우선변제권은 확정일자까지 받아야 발생하는 권리라는 점에 유의해야 합니다.
“우선변제권”은 경매절차에서 우선적인 배당요구가 가능한 권리로서, 확정일자를 받지 않아 우선변제권을 취득하지 못하면 일반 채권자로서 배당에 참여해야 하고 그렇게 되면 일반채권자들 및 후순위근저당권자들과 동등하게 안분배당을 받아야 합니다.
우선변제권은 확정일자를 받은 당일에 발생하지만 대항력은 전입신고를 받은 다음날 발생하므로 전입신고와 동시에 확정일자를 받았다면 그 다음날 우선변제권이 발생합니다.(확정일자-당일, 전입신고-다음날0시 그러므로 다음날 0시에 우선변제권 발생)
예를 들어, 주택임차인이 6월 5일에 전입신고를 했고 6월 10일에 확정일자를 받아 6월 10일 우선변제권을 취득하였는데, 6월 10일에 다른 채권자가 근저당권을 설정하여 당일 근저당권이 발생하였다면 주택임차인과 다른 채권자의 순위가 같아 경매절차에서 동순위로 안분배당을 받게 됩니다.
그러나, 주택임차인이 6월 10일에 전입신고와 동시에 확정일자를 받았고 같은 날 다른 채권자가 임차건물에 근저당권을 설정하였다면, 근저당권은 설정당일에 발생하고 우선변제권은 전입신고 다음날 발생하므로 근저당권자가 선순위권리자로서 경매절차에서 우선하여 배당받게 됩니다.
만일, 주택임차인이 6월 10일 전입신고와 동시에 확정일자를 받았고 그 다음날 다른 채권자가 근저당권을 설정하였다면?
이러한 경우 우선변제권은 6월 11일 0시에 발생하고 근저당권은 빨라야 오전 9시 이후에 발생할 것이므로 같은 날 발생한 권리라 하더라도 우선변제권이 앞선 것으로 간주됩니다.
이제 주택임차인의 “최우선변제권”에 대해 알아보도록 하겠습니다.
“최우선변제권”이란 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 “소액임차인”의 경우 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤을시 주택 가액의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정 금액을 선후순위 불문하고 다른 권리자들보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
우선변제권 취득을 위해서는 확정일자를 받아야 하지만 최우선변제권은 전입신고만 하면 발생합니다.
최우선변제권을 최득하면 임차주택이 경매로 넘어갔을 경우 선순위근저당권들보다도 최우선하여 보증금중 일정금액을 배당받을 수 있는 것입니다.
최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인의 범위 및 범위에 따른 최우선변제금의 한도는 아래와 같습니다.
예를 들어, 서울의 경우 주택임대차 보증금이 1억 6,500만 원 이하여야 “소액임차인”으로서 최우선변제권을 행사할 수 있고, 그에 따라 임차주택이 경매로 넘어갔을 경우 5,500만 원까지 다른 채권자들보다 최우선하여 배당받을 수 있는 것입니다. 부산의 경우 23년 2.21기준 주택임대차 보증금이 8500만 원 이하여야 “소액임차인”으로서 최우선변제권을 행사할 수 있고, 그에 따라 임차주택이 경매로 넘어갔을 경우 2800만 원까지 다른 채권자들보다 최우선하여 배당받을 수 있는 것입니다.
만일 최우선변제금이 주택시세의 1/2을 초과할 경우에는 1/2까지만 최우선배당 받을 수 있습니다.
최우선변제금을 배당받고도 돌려받지 못한 나머지 보증금은 우선변제권 행사를 통해 반환받도록 해야 할 것이며, 그럼에도 여전히 돌려받지 못한 보증금이 있다면 지급명령신청이나 민사소송을 통해 강제집행 권한을 취득한 다음 임대인의 다른 재산을 강제집행하여 받아내도록 해야 합니다.
위 표에 명시된 기준금액은 2023. 2. 21.을 기준으로 한 것인데, 이 시점 이후 주택임대차계약을 맺어야 위 표가 적용되는 것이 아니라 이 시점 이후 선순위근저당권이 설정된 경우 위 표가 적용되는 것입니다.
다시 말해, 위 시점 이전에 선순위근저당권이 설정된 경우에는 기준금액이 달라지는데, 예를 들어 2021. 8. 에 선순위근저당권이 설정되었을 경우에는 서울의 소액임차인 기준 보증금이 1억 5,000만 원 이하이고 최우선변제금 한도는 5,000만 원입니다.
기준일에 따른 소액임차인, 최우선변제금은 아래 표를 참고하시길 바랍니다.
|
지역
|
소액임차인 기준 보증금
|
최우선변제금 한도
|
|
서울특별시
|
1억 6,500만 원 이하
|
5,500만 원
|
|
역과밀억제권역 및 수도권
|
1억 4,500만 원 이하
|
4,800만 원
|
|
광역시 및 그 외 수도권
|
8,500만 원 이하
|
2,800만 원
|
|
기타지역(광역시 군 포함)
|
7,500만 원 이하
|
2,500만 원
|
결국, 주택의 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 다른 채권자로부터 돈을 빌리면서 근저당권을 설정한 날이 소액보증금의 기준 시점이 되는 것이므로, 주택임차인 입장에서는 계약 체결 이전에 반드시 부동산 등기부를 통해 선순위 근저당권 설정 시점을 확인함으로 본인이 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있는지 여부를 명확히 확인하도록 해야 할 것입니다.
지금까지 주택임차인에게 있어서 가장 중차대한 권리인 우선변제권 및 최우선변제권에 대해 알아 보았습니다.
주택임차인의 우선변제권은 다른 일반채권자들 및 후순위 근저당권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리로서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 발생하며, 최우선변제권은 모든 다른 권리자들보다 보증금중 일정 금액을 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리로서 주택을 인도받아 전입신고만 하면 확정일자를 받지 않더라도 발생합니다.
최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인의 기준 및 최우선변제금액은 선순위근저당권 설정 시점에 따라 다르므로 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부 열람을 통해 소액임차인 해당 여부 및 최우선변제금 한도를 확인하도록 해야 할 것입니다.
최우선변제권은 배당요구는 반드시 배당요구종기일 내에 해야 합니다. 경매신청을 한 임차인, 임차권등기를 한 임차인입니다. 그 외에 임차인은 반드시 배당요구를 해야 합니다.
아무쪼록 우리 고객님은 전입신고 하셨으니까 배당요구종기일까지 배당요구하셔서 선순위보다 최우선변제를 받으시고 배당받을 때 까지 대항력을 유지하셔야 되니 이사하시면 안됩니다. 차질없이 이사계획 잘 세우시기 바랍니다.
전문인의 지식으로 소중한 재산권을 지키도록 노력하겠습니다.
출처: https://realestatethebest.tistory.com/12 [명륜역온천제성공인중개사사무소:티스토리]