"전세금 반환 받으려면…해지 통보 시점 중요"

 

요즘 전세사기다 뭐다 전세금 반환이 잘 될까  걱정이 많으실 텐데요. 주택임대차보호법에서는 임차인을  보호하는 취지가 강합니다. 안전하게 법의 보호를 받으며 전세금 반환받으려면 미리 전세만료  6개월 전에, 적어도 전세만료 2개월 전까지는 재계약하지 않겠다는 의사표시를 해야 합니다.

 

예를 들어 24년 7월26일이 전세만기일이라면 24년 1월 26일부터는 임대인에게 재계약을 하지 않겠다는 문자나 음성을 통해 의사표시를 할 수 있습니다. 늦어도 24년 5월 25일까지는 계약해지의  의사표시를 해야 합니다. 만약 한 달 남겨두고 6월 26일경 계약해지의 의사표시를 하였다면 임대인은 당황할 것입니다. 만기 한 달 남은 상황에서 전세금 반환금을 마련하기란 가지고 있지 않는 한 쉽지 않은 일이기 때문입니다. 그러므로 가능한  만기 6개월 전부터 미리 임대인에게 통보해 준다면 전세금 반환금을 마련할 충분한 시간을 줄 수 있기 때문에 전세만기 계약종료일(24년 7월 26일)에 반환받을 가능성을 높이는 것입니다.

 

만약 계약종료일 1개월전에 계약해지를 통보했다면 이미 묵시적 갱신이 되었다고 판단하여 묵시적 갱신이 되고도 계약해지를 원할 경우 통보일로 부터 3개월 즉 6월 26일 통보하였다면 9월 26일 전세금 반환금을 받을 수 있을 것입니다.

 

 

 

이해를 돕기위해 한국경제 신문에 난 내용을 인용해 봅니다.

 

 

"3개월 후에 전세 뺄게요" 통보했다가…집주인 발끈한 까닭 

 

"전세금 반환 받으려면…해지 통보 시점 중요"

 

 

전세 기간 종료 한 달을 앞두고 집주인에게 해지 통보하는 바람에 전세금 반환 시점을 두고 분쟁이 생겼습니다. 저는 해지통보를 한 날로부터 3개월 후를 주장하고 있고 집주인은 종료 시점으로부터 3개월 후라고 맞서면서 법률상 누구의 주장이 맞는 건지 답답하기만 합니다.

법률로 정해진 계약해지 통보 기간을 지나 세입자가 뒤늦게 해지 의사를 통보한다면 집주인과 전세금 반환 시점을 두고 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다.

주택 임대차에서 계약 해지 시점은 ‘전세금을 언제 돌려주고, 돌려받느냐’가 결정되는 사항이기에 집주인과 세입자에겐 중요한 기준입니다. 특히 법률로 정해진 계약해지 통보 시점을 넘긴다면 집주인과 세입자는 묵시적 갱신 사이에서 해지 시점에 혼란을 겪을 수 있습니다.

결론적으로 계약종료를 앞두고 세입자가 뒤늦게 해지통보를 한다면 계약이 종료된 후가 아닌 통보 시점으로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생합니다.

주택 임대차에서 계약 당사자인 집주인과 세입자가 계약을 갱신하려거나 해지하고 싶을 때는 상대방에게 자기 의사를 전달해야 합니다. 상대방에게 언제 의사를 전달했느냐에 따라 전세금 반환 시점이 달라질 수 있습니다.

주택임대차보호법(이하 주임법)에서는 계약 해지 통보 시점에 관한 법률이 존재합니다. '계약이 해지되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 해지하겠다는 통보를 해야 한다'(주임법 제6조(계약의 갱신) 제1항), 즉 법률상 늦어도 계약이 종료되기 2개월 전까지는 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보해야 계약 종료일에 맞춰 전세금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.

만약 세입자가 만약 해당 기간에 해지 통보를 하지 않았다면 어떤 일이 생길까요. 주임법에는 계약 당사자인 집주인과 세입자가 계약 해지 통보 시점, 다시 말해 계약종료 2개월 전까지 해지나 갱신에 관한 의사가 없었다면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 된다 규정하고 있습니다. 따라서 계약종료 시점에 맞춰 전세금을 돌려받고 싶다면 반드시 법률상 정해진 기간 안에 해지에 관한 의사를 상대방에게 전달해야 합니다.

세입자가 계약종료 전 해지통보를 했지만, 법률상 정해진 기간을 지나 통보했다면 해지 시점은 언제가 될까요. 법률에서는 계약이 갱신된 이후에는 언제든 세입자가 계약을 해지할 수 있고 통보일로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 규정합니다. 문제는 계약종료 2개월 전은 지났지만, 아직 종료일이 되지 않았을 때 이뤄진 늦은 통보일 경우 발생할 수 있습니다.

세입자 입장에서는 늦은 통보라도 의사를 전달했으니 현재 통보 시점으로부터 3개월 후를 계산해야 한다고 생각합니다. 하지만 집주인 입장에서는 아직 계약종료 시점이 안됐기 때문에 종료 시점으로부터 3개월 후를 계산해야 한다고 맞설 수 있습니다.

주임법 제6조의2에서는 세입자의 편을 들고 있습니다. 같은 법 제2항에는 '묵시적 갱신에 따른 해지는 집주인이 그 통보를 받을 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'라고 규정하고 있기 때문입니다.

계약종료 2개월 전이 지나면 아직 종료 시점이 되지 않았더라도 이미 묵시적 갱신상태가 적용된 것으로 보아 세입자의 통보 시점으로부터 3개월 후가 법률상 타당하다고 해석할 수 있습니다. 계약 갱신에 관한 해지 효력은 계약 종료일로부터 계산되는 것이 아닌 통보한 때로부터 3개월이 지나면 발생한다는 사실을 명심해야 합니다.


<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

 

그러나 사람이 살다 보면 딱 원칙대로 법대로 되면 좋은데 좀 더 협의가 필요하기도 하고 내가 양해받을 수도 있기 때문에 양해해 줘야 하기도 합니다. 법보다 우선되는 것은 협의입니다. 협의가 잘되지 않기 때문에 법을 만드는 것인데요. 가능하면 임대인과 임차인이 협의를 잘하여 서로 피해를 주지 않기 위해 배려하여 임대인은 임차인에게 잘 살아줘서 고마웠다고, 임차인은 임대인에게 집을 임대해 줘서 고마웠다고 다음에도 만날 수 있는 좋은 인연으로 볼 수 있는 것이 가장 좋은 법입니다.

 

계약만기일에 전세금반환하면 더할 나위 없이 좋겠지만 서로 양해가 필요하다면 가능한 한 서로 양해하는 선에서 좀 더 일찍 전세반환금을 내어줄 수도 있고, 계약만기일이 지났어도 좀 기다려줄 수도 있는 협의가 법보다 우선되는 것입니다.

 

글 읽어주셔서 감사합니다.

 

오늘도 덕분에 행복합니다.